Litige sur les servitudes de passage et de plage

Mise à jour du 26 septembre 2014

La Cour d’appel a rendu sa décision le 26 septembre 2014 sur l’appel du jugement rendu le 23 janvier 2013 par l’honorable Gaétan Dumas de la Cour supérieure, district Saint-François.

Mise à jour du 23 juin 2013

Le samedi 1er juin les membres de l’APS ont participé à une assemblée spéciale d’information sur le sujet de la poursuite. L’assemblée annuelle des membres a eu lieu le samedi 22 juin. Les membres ont eu l’occasion de poser des questions. Un large consensus s’est dégagé en faveur de la démarche d’appel du jugement.

Les documents sur le jugement en Cour supérieure et sur l’appel en Cour d’appel sont disponibles en bas de page.

Mise en contexte

L’APS a été créée en catastrophe en 1976 par des résidents de Southière-sur-le-Lac. Les plages et les boisés étaient menacés par le promoteur immobilier du secteur, le notaire Gérard Southière.

Après avoir accordé des servitudes de passage pour se rendre au lac aux nombreux clients auxquels il a vendu des terrains, ce dernier s’apprêtait à diviser les terrains de la grande plage et de la petite plage pour les mettre en vente.

Les représentants de l’Association ont réussi à négocier une entente au coût de 60 000 $ pour l’acquisition des terrains des deux plages et des boisés du secteur . Cette initiative a permis de sauvegarder un patrimoine local de l’ordre d’un million de pieds carrés. Rien ne permet de croire que le promoteur n’aurait pas réussi à démembrer les terrains, quitte à conserver une parcelle pour satisfaire à l’obligation de servitude de passage vers le lac. Pour répondre aux besoins de financement de ces acquisitions, l’APS a fait appel aux résidents et aux détenteurs de servitudes du secteur de manière à ce qu’ils deviennent membres et qu’ils assument les frais d’acquisition et d’entretien de ces espaces.

Plus de 300 propriétaires ont répondu à cet appel, ce qui a permis d’assurer la conservation de ces espaces stratégiques pour la qualité de vie locale. L’ajout de terrains de tennis, l’acquisition de la chapelle transformée en centre communautaire et de nombreuses initiatives telles que le camp de jour en été et la patinoire en hiver contribuent à la vie communautaire.

Des investissements substantiels ont été consentis par les membres au fil des ans pour assurer la mise en valeur des lieux. En conséquence, la valeur de la part de membre a augmenté avec le temps.

Par ailleurs, un nombre indéterminé de propriétaires du secteur, détenteurs de servitudes, ont choisi de ne pas adhérer à l’APS. Ces propriétaires continuaient cependant de bénéficier de la servitude de passage pour accéder au lac Memphrémagog. Cette situation a créé un droit inégal d’utilisation des lieux qui est une source de litiges. Les uns assument les frais et les responsabilités associés à la propriété des lieux, les autres n’ont aucune obligation.

L’APS affirme avoir toujours reconnu les droits des propriétaires non-membres et détenteurs de servitudes tout en déterminant des limites à ce droit :

• L’obligation de démontrer un droit de propriété qui comprend une servitude de droit de passage ;
• Un droit de passage limité pour se rendre au lac ;
• Un droit de plage limité aux rives du lac plutôt qu’à l’ensemble du parc privé de la grande plage.

En 2009, un groupe de propriétaires non-membres et détenteurs de servitudes a engagé des procédures contre l’APS pour faire reconnaître des droits élargis sur la grande plage.

• Un droit de passage par tous les accès à la grande plage
• Un droit de plage sur l’ensemble de la propriété du parc de la grande plage

En janvier 2013, un jugement de la Cour supérieure a été publié.

Les propriétaires qui ont engagé ces procédures ont crié victoire en affirmant que le jugement leur donne droit de passage et droit de plage sur tout le terrain du parc de la grande plage. Des zones grises subsistent. De son côté, l’APS n’interprète pas le jugement de la même façon et décide de contester les fondements du jugement en engageant un appel de ce jugement.

De part et d’autres l’argumentation juridique fait référence à une vaste jurisprudence du droit civil. La lecture des documents qui suivent permet de se faire une idée des points de droit qui sont en cause.

Documents

Jugement en Cour d’appel

La Cour d’appel a rendu sa décision le 26 septembre 2014 sur l’appel du jugement rendu le 23 janvier 2013 par l’honorable Gaétan Dumas de la Cour supérieure, district Saint-François.

Historique du dossier

Mémoire d’appel de l’APS (PDF entre 20 et 50 Mo)

Jugement en Cour supérieure, janvier 2013